เรียน ท่าน อ.มีชัย ครับ,

ผมได้รับที่ดินแปลง A. จากพ่อ (เป็นมรดกตกทอดจาก ปู่,ย่า อีกที)
เป็นที่ดินปากซอย ติดถนนสาธารณะ มีรายละเอียดดังนี้

1. มีการตัดถนน เป็นซอยส่วนบุคคล กว้าง 6 เมตร เพื่อให้ที่ดินด้านหลัง
    ผ่านเข้า-ออกไปยัง ถ.สาธารณะได้ 10 แปลง ตั้งแต่ปี 2530
    โดยมีที่ดินแปลง A และ B ซึ่งเป็นที่ปากซอย
    ยอมกันที่ดินเป็นเขตถนน ข้างละ 3 เมตร

2. มีการทำบันทึกข้อตกลง ในการทำถนนซอยดังกล่าวไว้
    ว่าจะทำถนนกว้าง 6 เมตร ยาวตลอดแนวที่ดิน ทั้ง 10 แปลง
    โดยเจ้าของที่ดิน (ณ ตอนนั้น) ทุกแปลง ได้ทำการลงนาม
    ไว้ในบันทึกข้อตกลงนั้นทุกคน
    โดยเอกสารข้อตกลงดังกล่าว เป็นเอกสารที่ทำกันขึ้นเอง
    ไม่ได้เป็นเอกสารที่มีการรับรองจากเจ้าหน้าที่ ที่ดิน หรือ อำเภอ
 
3. สภาพซอยปัจจุบัน คือที่ดินทั้ง 10 แปลงใช้เข้าออกกันตามปรกติ
    รวมทั้งมีที่ดิน แปลงที่ 11-15 ที่ไม่ได้มีการจดภาระจำยอมให้
    ใช้เป็นถนนเข้าออกอยู่ด้วย

=====================

ปัญหา

1. มีการจดภาระจำยอม ไม่ครบทุกแปลง คือ A และ B ให้ 1,2,3,4,5,6,8,9 เท่านั้น
    แปลง 7 และ 10 ไม่ได้จดภาระจำยอมให้

2. การจดภาระจำยอมทั้งหมด ได้จดไว้ที่แปลง ปากซอยเพียงอย่างเดียวเท่านั้น !
    (คือจด A และ B ให้ 1,2,3,4,5,6,8,9)

    โดยไม่มีการจดภาระจำยอมตามด้านล่างเลย
       1,2        ให้  3,4,5,6,7,8,9,10
       3           ให้  4,5,6,7,8,9,10
       .....
       9           ให้  10

3. แปลงที่ 1,2 ซึ่งอยู่ถัดจากแปลงปากซอย (เจ้าของคนเดียวกัน และมีการเปลี่ยนมือแล้ว)
    อ้างสิทธิ์ว่าที่ดินแปลง แปลง 3,4,5,6,7,8,9,10 ไม่สามารถผ่านที่ดินของตนได้
    เนื่องจากไม่ได้จดภาระจำยอมให้

4. การจดภาระจำยอมของที่ดิน แปลง A,B ให้ แปลง 1,2,3,4,5,6,8,9,10 นั้น
    ไม่ได้ทำการจดพร้อมกันในครั้งเดียว ก็ยังมีความผิดพลาดอีก ดังนี้
 
               4.1 จดภาระจำยอมให้เป็นถนนข้างละ 6 เมตร
                     ทำให้จดเป็นถนนซอยกว้างถึง 12 เมตร !
                     (ที่ถูก เป็นข้างละ 3 เมตร รวมถนนกว้าง 6 เมตร)

               4.2 บางภาระจำยอมจดระบุแนวถนนผิดทิศ ไม่ตรงกับทิศจริงของถนน

               4.3 บางภาระจำยอมก็จดให้ที่ดินทั้งแปลง ติดภาระจำยอมทั้งหมด  !

ทั้งนี้ ได้ลองปรึกษาปัญหาดังกล่าวกับทางเจ้าหน้าที่ที่ดินแล้ว

ได้รับข้อมูลว่า ภาระจำยอมทั้งหมดที่ได้ทำไว้ เป็นนิติกรรมที่ถูกต้องทั้งหมด
(ซึ่งผิดจากสภาพความเป็นจริง และเจตนาของผู้เริ่มทำถนนซอย)

การแก้ไขภาระจำยอมดังกล่าวให้ถูกต้อง สามารถทำได้โดยให้คู่กรณีทั้งหมด
ยกเลิก และ ทำการจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด เท่านั้น !!!

ซึ่งเจ้าของที่ดินหลายๆ แปลงก็ได้เปลี่ยนมือไปแล้ว และบางเจ้าก็เริ่มจะมีปัญหา
ใช้ช่องโหว่ของสัญญาอ้างสิทธิ์ (ซึ่งสัญญาที่ทำไว้เป็นประโยชน์กับเค้า)

คือ คุยกันไม่รู้เรื่องแน่ๆ

=====================
คำถาม และ แนวทางการแก้ปัญหา

1. ผมควรแก้ปัญหาอะไรก่อนดีครับ ?
    (ปัญหาทั้ง 4 ข้อ โดยหลักๆ เน้นที่ข้อ 4.3 ครับ)
 
2. รบกวนอาจารย์ช่วยแนะนำแนวทางการแก้ปัญหา
    หรือ หน่วยงานที่ให้คำปรึกษาเกี่ยวปัญหาดังกล่าวครับ

3. รบกวนขอคำแนะนำอื่นๆ ที่เป็นประโยชน์ด้วยครับ ?

(ทั้งนี้ผมได้ post รายละเอียดทั้งหมด และรูปประกอบไว้ที่
www.pantip.com/cafe/home/topic/R12142662/R12142662.html
เผื่อท่านอาจารย์จะได้อ่านเป็นข้อมูลมากขึ้นครับ)

ขอบพระคุณอาจารย์เป็นอย่างสูง

ขอบคุณครับ
ศราวุธ