เรียนอาจารย์มีชัยที่เคารพ

ผมได้ซื้อที่ดินเปล่าจากธนาคารแห่งหนึ่ง เมื่อปี2548 มีทางเข้าเป็นถนนซอยส่วนบุคคล ในโฉนดที่ดินระบุวันเดือนปีที่ออกโฉนดตั้งแต่ปี พ.ศ.2535

ในระยะแรกที่ซื้อ ในซอยมีอู่รถ มีที่ดินเปล่าหลายแปลง มีอาคารโฮมออฟฟิตหลายหลัง ผู้อยู่อาศัยหลายครอบครัว ต่อมาย้ายออกไป ปัจจุบันนี้เหลือเพียงหลังเดียว มีผู้อยู่อาศัยเพียงครอบครัวเดียวในโฮมออฟฟิตหลังหนึ่ง

ตั้งแต่ได้ครอบครองที่ดิน ก็ได้เข้าไปดูเป็นระยะ และเข้าใจว่าถนนทางเข้านี้เป็นภาระจํายอมโดยอายุความ เนื่องจากมีการแบ่งแยกโฉนดขายที่ดินตั้งแต่ปี พ.ศ.2535 ผู้อยู่อาศัยและเจ้าของที่ดินในบริเวณนั้นได้ใช้เป็นทางเข้าออกมาเสมอ

ที่ดินแปลงของผมนี้ อยู่ระหว่างการฝากขายกับบริษัทตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแจ้งให้ทราบว่ามีคุณป้าที่อยู่อาศัยในบริเวณนั้น ขัดขวางมิให้ลูกค้าผู้สนใจเข้าไปดูที่ดินที่ประกาศขาย

วันนี้จึงได้เข้าไปดู พบว่ามีการทำประตูปิดกั้นถนนทางเข้า ประตูที่กั้นยังมีสภาพใหม่ เมื่อเข้าไป พบคุณป้าและครอบครัวที่อยู่อาศัยในโฮมออฟฟิต จากการสอบถาม อ้างว่าเนื่องจากมีเหตุโดนปล้นทรัพย์และมีเหตุอาชญากรรมในที่ดินรกร้างไกล้บ้าน จึงต้องปิดเพื่อความปลอดภัย

คุณป้าเล่าว่า เป็นอดีตอัยการ เกษียณอายุแล้ว สามีเป็นนายพลตำรวจนอกราชการ เคยเป็นเจ้าของที่ดินทั้งหมดในบริเวณนั้น คุณป้าทราบรายละเอียดและเจ้าของของที่ดินแต่ละแปลงอย่างดี และที่ดินที่เคยแบ่งขายไป ก็ได้ขอซื้อคืนมาหมดแล้ว ยกเว้นที่ดินแปลงที่ผมครอบครอง เนื่องจากไม่สามารถติดต่อทางโทรศัพท์ได้ การปิดกั้นถนนนี้ก็ได้รับคำยินยอมจากหลานชายซึ่งเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินในส่วนที่เป็นถนนส่วนบุคคลนั้นแล้ว  ทำให้ที่ดินที่ผมครองครองมีสภาพเหมือนที่ตาบอด และสุดท้ายคุณป้าเสนอให้ผมขายที่ดินให้ เพื่อมิให้เกิดปัญหาในอนาคต!

จึงขอเรียนขอคำแนะนำอาจารย์ดังนี้

1.ตามเงื่อนระยะเวลาตั้งแต่มีการแบ่งแยกโฉนดแบ่งขายที่ดิน ปัจจุบันถนนทางเข้านี้ เป็นภาระจำยอมโดยอายุความอย่างสมบูรณ์แล้วหรือไม่ครับ หากไม่เป็น  คุณป้ามีสิทธิ์โดยชอบในการปิดกั้นหรือไม่

2. นอกจากการดำเนินการทางศาล มีวิธีอื่นใดที่สามารถดำเนินการตามกฏหมายเพื่อบังคับให้คุณป้ารื้อถอนประตูกันถนนนี้ออกได้บ้างครับ

3. ต้องดำเนินการอย่างไร ในการรักษาสิทธิการใช้ทางอย่างที่เคยมีมาก่อนการสร้างประตูกั้นถนนนี้

4.ในกรณีที่ต้องการขายที่ดินให้บุคคลอื่น และคุณป้าท่านนี้เป็นอุปสรรค ขัดขวางผู้สนใจซื้อ มิให้เข้าไปดูที่ดิน โดยอ้างหลานชายเป็นเจ้าของถนนส่วนบุคคล ไม่อนุญาตให้เข้าไป เรื่องนี้สามารถแก้ไขได้อย่างไรหรือไม่ครับ

ขอขอบพระคุณอาจารย์มากครับ

ณรงค์

๑. ถ้าถนนนั้นเป็นถนนส่วนบุคคล  ก็ไม่มีทางจะเกิดภาระจำยอมโดยอายุความได้ เพราะการที่คนอื่นรู้ว่าเป็นถนนส่วนบุคคล ก็แปลว่าเจ้าของเขายังสงวนหวงห้ามอยู่

๒. ไม่มี

๓. ก่อนที่จะใช้สิทธิ ก็ต้องรู้เสียก่อนว่าเคยมีสิทธินั้นหรือไม่ คุณเห็นคนเขาเดินเข้าออก ก็เลยนึกว่าเป็นทางภาระจำยอม ซึ่งสิ่งที่เห็นอาจจะไม่ใช่ความจริงก็ได้ เพราะคนที่เดินเข้าออกอาจเดินโดยเจ้าของเขาอนุญาตให้เดิน  ทางที่ดีควรตรวจสอบให้ดีว่าเมื่อตอนที่เขาแบ่งที่ดินขาย เขาได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ให้หรือไม่

๔. ทางเดียวที่จะทำได้ก็คือ พูดคุยกับคุณป้า