เรียนอาจารย์มีชัยที่เคารพ

ขอขอบพระคุณอาจารย์ที่กรุณาให้ความกระจ่างในคำถามที่ 048762 เรื่อง เจ้าของที่ดินแปลงอื่น ทำประตูปิดกั้นถนนส่วนบุคคล  ไปแล้วนั้น

นับเป็นบทเรียนราคาแพงที่ไม่ได้ศึกษาข้อกฏหมายก่อนการตัดสินใจซื้อที่ดินจากธนาคาร ซึ่งปล่อยกู้ให้ซื้อที่ดินแปลงนี้อย่างสะดวก โดยใช้เงินดาว์นน้อยจากราคาที่ตกลงซื้อขาย

และผมเพิ่งได้รับทราบจากเพื่อนว่า ทางธนาคารจะไม่อนุมัติสินเชื่อเพื่อจดจำนองสำหรับการซื้อที่ดินและปลูกสร้างบ้านในถนนส่วนบุคคลที่ไม่ได้มีการจดภาระจำยอมกับผู้ซื้อจากผู้ขายอื่น แต่กลับขายสินทรัพย์เช่นนี้เสียเอง

ผมใคร่ขอสอบถามเพิ่มเติมเกี่ยวกับการใช้ทางจำเป็น โดยมีข้อสงสัยสอบถามเพิ่มเติมจากเอกสารของกรมที่ดิน

http://www.dol.go.th/registry/images/medias/registry/file/article/article19.pdf

เกี่ยวกับการใช้ทางจำเป็น ซึ่งระบุว่า... ทางจำเป็นต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อออกสู่ทางสาธารณะ ยกเว้น กรณีที่ดินที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน เป็นเหตุให้ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงซึ่งถูกล้อม มีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินเฉพาะบนที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนตามมาตรา ๑๓๕๐ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๙๒๔๘/๒๕๔๔, ๓๔๘๔-๓๔๘๕/๒๕๔๘) และที่ว่า ทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วย การที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่รับโอนมามีสิทธิใช้ทางพิพาทในที่ดินในฐานะทางจำเป็นมาก่อน ก็ไม่ได้หมายความว่าเจ้าของที่ดินที่รับโอนมาจะได้สิทธิในทางพิพาทนั้นด้วยอย่างภาระจำยอม (คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๑๗/๒๕๐๙, ๒๑๙๖/๒๕๑๔)

ขอเรียนถามอาจารย์ดังนี้

1.ในกรณีของผมที่ซื้อที่ดินต่อจากธนาคารซึ่งบังคับคดีรับโอนมาจากผู้ถือครองคนก่อน ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินจากการแบ่งแยกโฉนดจากคุณป้า และต่อมาคุณป้าได้โอนที่ดินในส่วนที่เป็นถนนส่วนบุคคลให้หลานชาย  ผมสามารถใช้ถนนส่วนบุคคลนี้เป็นทางจำเป็นตามกฏหมายโดยไม่ต้องจดทะเบียนสิทธิทางจำเป็นได้หรือไม่

2. ในกรณีที่ไม่มีสิทธิ์ใช้ทางจำเป็น และหลานชายคุณป้าไม่ยินยอมทำนิติกรรมรับค่าทดแทนให้ใช้ทางจำเป็นหรือจดทะเบียนภาระจำยอมให้เข้าไปทำประโยชน์ในที่ดิน และจำเป็นต้องดำเนินการทางศาล เคยมีกรณีเช่นนี้มาก่อนแล้วหรือไม่ครับ และศาลได้เคยมีคำวินิจฉัยกรณีเช่นนี้อย่างไร

ขอความกรุณาจากอาจารย์ให้คำแนะนำ เพื่อเป็นแนวทางการตัดสินใจ นอกเหนือจากการถูกบีบให้ขายที่ดินให้กับคุณป้าตามที่เคยเรียนปรึกษามาในครั้งก่อน

ขอขอบพระคุณอาจารย์มากครับ

ณรงค์

๑. ถ้าที่ดินทุกแปลงที่เกี่ยวข้องเคยเป็นที่ดินแปลงเดียวกันมาก่อน โอกาสที่จะขอทางจำเป็นก็มีสูง แต่การขอใช้ทางจำเป็นนั้น เป็นแต่เพียงช่องทางที่จะหาทางออกให้ เมื่อตกลงกันได้แล้วจะทำเป็นภาระจำยอม หรือซื้อขายกันเพื่อเป็นทางออก ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง ไม่ใช่ว่าพอมีสิทธิใช้ทางจำเป็นแล้วจะใช้โดยไม่ต้องทำอะไรเลย

๒. ไม่ทราบเลย ลองปรึกษาทนายความดูน่าจะดีกว่า