จดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง ทำไมยากจัง
กราบเรียน ท่านอาจารย์มีชัย
บิดาผมได้นำที่ดินของท่านไปจำนองเพื่อค้ำประกันเงินกู้ของบุคคลอื่น ต่อมาบิดาได้เสียชีวิตลงและบุคคลอื่นนั้นก็ไม่ชำระหนี้ทั้งต้นและดอกเบี้ยแก่ธนาคารเลย ธนาคารปล่อยเรื่องไว้จนหนี้ประธานขาดอายุความ จึงมาไล่ฟ้องไถ่ถอนจำนองจากผมซึ่งเป็นทายาทของผู้ค้ำประกัน
ลำดับเหตุการณ์และปัญหาที่เกิดขึ้น มีดังนี้
- ธนาคารส่งจดหมายลงทะเบียนแจ้งให้ไถ่ถอนจำนอง โดยระบุยอดหนี้ 400,000 บาท แต่ไม่ได้ระบุดอกเบี้ยค้างจ่ายย้อนหลัง 5 ปีมาให้ทราบ ผมเข้าไปเจรจาที่สำนักงานธนาคาร เจ้าหน้าที่ธนาคารแจ้งว่า ถ้าต้องการไถ่ถอนจำนองที่ดินต้องชำระเงินประมาณ 8 ล้าน ผมและทนายความที่ไปด้วยไม่ยอมรับเพราะธนาคารเรียกให้ไถ่ถอนสูงเกินส่วน จึงกลับมาตั้งหลักใหม่
- ต่อมาหลังจากกลับมาตั้งหลักแล้ว ธนาคารได้ยื่นฟ้องให้ไถ่ถอนจำนองต่อศาล ระบุเงินต้น 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยค้างจ่ายย้อนหลัง 5 ปี อีกประมาณเกือบ 400,000 บาท รวมทั้งต้นและดอกเบี้ยเป็นเงินประมาณ 800,000 บาท (ต่างจากตอนเข้าไปเจรจาครั้งแรกเกือบ 10 เท่า) พร้อมเรียกดอกเบี้ยอีกร้อยละ 19 ของเงินต้นนับจากวันฟ้อง ทางโจทก์ได้เสนอเงื่อนไขประนีประนอมให้จำเลย ซึ่งทางจำเลย (ผม)ได้เจรจายินดียอมจ่ายทั้งเงินต้น ดอกเบี้ยย้อนหลัง 5 ปี พร้อมดอกเบี้ยหลังฟ้องจนถึงวันชำระหนี้ พร้อมค่าทนายทั้งหมด แต่ในสัญญายอมที่ทางโจทก์จะให้จำเลยลงนาม กลับไม่ระบุข้อความสำคัญ คือ กำหนดเวลาหรือเงื่อนไขในการให้จดทะเบียนไถ่ถอน หรือ ระบุว่าให้ถือเอาคำพิพากษาตามยอมฉบับนี้แทนการแสดงเจตนา ทนายโจทก์พูดง่าย ๆ ว่าให้จำเลยชำระหนี้ก่อน แล้วให้จำเลยค่อยทำหนังสือแจ้งไปให้ธนาคารไถ่ถอนให้ภายหลัง ซึ่งทนายฝ่ายจำเลยเห็นว่าไม่เป็นธรรม ไม่มีหลักประกันว่าจำเลยจะได้รับการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง ดังนั้นการเจรจาประนีประนอมจึงไม่เป็นผล
- ถึงนัดสืบพยานครั้งแรก (ยังไม่ได้สืบพยานจริง) ภายหลังจากที่เจรจาไม่สำเร็จมานานกว่า 15 เดือนแล้วเพราะโจทก์ประวิงเวลา (ดอกเบี้ยหลังฟ้องเดินตลอด) ทนายโจทก์เตรียมตัวมาขอแถลงเลื่อนคดีเนื่องจากอ้างว่า ลืมนำเอกสารสำคัญสำหรับนัดสืบมา ทางทนายจำเลยแถลงต่อศาลว่า จำเลยยินยอมชำระหนี้เงินต้น ดอกเบี้ยย้อนหลัง และ ดอกเบี้ยหลังฟ้องให้แก่โจทก์ตามท้ายฟ้องทุกประการ แต่ทนายโจทก์แถลงกลับว่าไม่มีอำนาจมาทำยอมในวันนี้แล้ว ทางศาลท่านก็เมตตาจำเลย เพราะ เห็นว่ามีท่าทีจะตกลงกันได้ โดยให้จำเลยทำหนังสือถึงกรรมการผู้จัดการธนาคารแสดงเจตนาขอไถ่ถอนจำนองอีกครั้ง ซึ่งทางจำเลยก็ได้ทำหนังสือตามที่ศาลท่านเจรจากับฝ่ายโจทก์แล้วทุกประการ โดยศาลท่านขอนัดทราบผลโดยเร็ว ภายใน 3 สัปดาห์
- ใน 3 สัปดาห์ต่อมาที่ศาลท่านนัดติดตามความคืบหน้า ทางทนายฝ่ายโจทก์อ้างว่าป่วยและเตรียมเอกสารที่จำเลยเสนอมาให้กรรมการผู้จัดการพิจารณาไม่ทัน ได้มอบอำนาจให้ทนายคนอื่นมาขอนัดเลื่อนคดีอีก ทั้งที่ทางผมพร้อมชำระหนี้ตลอดเวลา
- ศาลท่านกำชับทนายที่รับมอบอำนาจช่วงของฝ่ายโจทก์ให้รีบดำเนินการเรื่องนี้ให้เสร็จสิ้นโดยเร็วอีกครั้ง โดยอนุญาตให้เลื่อนนัดออกไปอีก 2 เดือน (ตอนนี้ผมกำลังนั่งมึนงง บวกดอกเบี้ยหลังฟ้อง รอคอยนัดสืบครั้งต่อไปอยู่ครับ)
- ผมต้องการไถ่ถอนที่ดินจำนองแปลงนี้ครับ เพราะราคาปัจจุบันสูงขึ้นกว่ามูลหนี้ที่ฟ้องมาเกือบ 10 เท่าแล้ว เนื่องจากมีถนนใหญ่มากตัดผ่านใกล้ที่ดิน
ขอเรียนปรึกษา ดังนี้
ก. ธนาคารไม่ระบุเงื่อนไขเรื่องจดทะเบียนไถ่ถอนในสัญญายอมให้กับผมนั้น ทำได้ใช่หรือไม่ และ ถูกต้องหรือไม่ ผลดีและผลเสียหากผมยอมรับตามธนาคารเสนอมาจะเป็นอย่างไร
ข. ผมจะมั่นใจได้อย่างไรว่าจะได้รับการจดทะเบียนไถ่ถอน เมื่อชำระหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยให้แก่ธนาคารตามที่เรียกร้องมาทั้งหมดแล้ว
ค. ในขั้นตอนของศาลขณะนี้ไม่มีการสืบพยานนัดแรก ผมควรยื่นแก้ไขสำนวนแสดงให้ศาลเห็นว่าโจทก์มีพฤติกรรมไม่สุจริตได้หรือไม่ และจะมีผลอย่างไร
ง. ผมสามารถฟ้องแย้งเข้าไปในคดี เพื่อบังคับให้ธนาคารรับไถ่ถอนให้ผมได้หรือไม่ อันเนื่องมาจากพฤติกรรมไม่สุจริตของโจทก์ จะมีผลอย่างไร
จ. คดีไถ่ถอนจำนอง ยุ่งยากอย่างนี้เสมอหรือไม่ครับ เพราะจากพฤติการณ์ธนาคาร (อาจเป็นบุคลากรบางส่วน) จะหาช่องทางไม่รับเงินไถ่ถอนแล้วมายึดที่ดินไปขายกินส่วนต่างเอง
ฉ. จะมีช่องทางหยุดดอกเบี้ยหลังฟ้องไม่ให้เดินได้หรือไม่ เช่น เอาเงินไปวางทรัพย์ที่ใดได้บ้าง ระหว่างศาล หรือ สำนักงานบังคับคดี ฯลฯ
ช. ผมไม่ฉลาดใช่หรือไม่ ที่ไปหาญสู้กับธนาคารเพื่อปกป้องสิทธิของตนในฐานะทายาท
ซ. อื่น ๆ แล้วแต่ท่านจะเมตตาแนะนำครับ เพราะผมสอบถามใครก็บอกไม่ค่อยเจอเรื่องเพี้ยน ๆ แบบนี้ | 
