เรียนอาจารย์มีชัย

คือดิฉันมีปัญหารบกวนปรึกษาดังนี้ค่ะ

คือเมื่อวันที่ 31 มีนาคม2551 ดิฉันได้ทำการเช่าที่ดินเพื่อทำการเกษตรจำนวน 80 ไร่ ราค่าเช่า  ไร่ละ 500บาท แต่จ่ายเงินครั้งเดียวเป็นเวลา 3ปี จากผู้ดูแลที่รายหนึ่งซึ่งอ้างว่าได้รับสิทธิ์จากเจ้าของที่ดินเรียบร้อยแล้ว แล้วดิฉันก็ขอเอกสารนั้นแต่ก็ไม่ได้รับจนทำสัญญาเสร็จสิ้นและผ่านไปก็ยังไม่ได้รับเอกสารยืนยันไดๆกลับมา จนเมื่อดิฉันได้ทำการเกษตรผ่านไปหนึ่งปี เจ้าของที่บอกดันมาบอกว่าที่โดนธนาคารยึด ไม่สามารถให้ทำการเกษตรต่อได้ เมื่อดิฉันคุยและติดต่อกับผู้ดูแลไร่ที่ดิฉันทำสัญญาด้วย เขาก็ยินยอมจ่ายคืนค่ะ แต่ เขาเขาไม่จอมจ่ายเต็มทั้ง 80000บาท เขาจะจ่ายเพียง 50000 แต่จ่ายสองครั้ง เพราะเขาแจ้งว่าธนาคารยึดไปก็จริงแต่ยึดเพียง 50ไร่ อีก30 ไร่ดิฉันต้องเช่าต่อ แต่เนื่องจากดิฉันไม่ประสงค์จะเช่าต่อแล้วไม่ว่าจะกี่ไร่ เพราะถือว่าผิดสัญญาไปแล้ว

อย่างนี้ดิฉันต้องทำอย่างไรคะ ถ้าฟ้องเรามีสิทธิ์ ชนะมากน้อยแค่ใหน ค่าทนายแพงมากใหมคะ แล้วหากเราชนะคดี ต้องการให้เขาคืนเงินเราเต็มจำนวนได้หรือไม่คะ และเขาต้องจ่ายค่าดำเนินการ(ทนาย)ให้เราด้วยใหมคะ

อันนี้เป็นสัญญาที่ดิฉันทำตอนเช่าค่ะ (คัดลอกจากต้นฉบับมา)

ข้อ 1. ผู้เช่าขอเช่าที่ดินของผู้ให้เช่าเพื่อทำกากเกษตร เป็นจำนวนที่ดิน

ประมาณ 80 ไร่ งาน-วา - มีโฉนดหมายเลยที่……………………...

ถนน/ซอย……………………………..ตำบล…………………………อำเภอ………………………………..

จังหวัด…………………….มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 15เดือนมีนาคมพ.ศ.2551ถึงวันที่15.เดือนมีนาคมพ.ศ. 2553 หรือ3ครั้งในการเก็บเกี่ยวผลผลิตซึ่งไม่น้อยกว่า1095วัน(หนึ่งพันเก้าสิบห้าวัน).ผู้เช่ายอมให้ค่าเช่า ปี ละ 500….บาท………-……….สตางค์ ต่อไร่ต่อปี( ห้าร้อยบาทถ้วน )

รวมค่าเช่าปีละ 40000บาท……-…สตางค์ ( สี่หมื่นบาทถ้วน )เป็นเงินรวมทั้งสิ้น 120000 (หนึ่งแสนสองหมืนบาทถ้วน)

ข้อ 2 ผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า 1 ครั้ง ภายในวันที่1-5 มีนาคม 2551เป็นเงิน120000 (หนึ่งแสนสองหมื่นบาทถ้วน) ส่วนเงินค่าภาษีทุกอย่างสำหรับที่เช่านี้ผู้ให้เช่าจะเป็นผู้เสีย

ข้อ 3. ผู้เช่าขอให้สัญญาว่า จะไม่ขุดคู, คลองหรือบ่อ ฯลฯ ในที่ดินขอผู้ให้เช่าให้เสียหาย เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน

ข้อ 4. ผู้เช่ายอมสัญญาว่า จะไม่เอาที่ดินที่เช่านี้ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือโอนให้ผู้อื่นเช่าต่อไปและจะไม่ยอมให้ผู้ใดอยู่อาศัย เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน

ข้อ 5. ผู้เช่ายอมสัญญาว่าจะยอมให้ผู้เช่าหรือผู้แทนเข้าไปตรวจตราในที่ดินที่เช่านี้ได้ทุกเวลา

ข้อ 6. ถ้าเจ้าของที่ดินตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าต้องจ่ายเงินในปีที่ยังไม่ได้มีทำการเกษตรและค่าใช้จ่ายในการทำการเกษตรตลอดปีนั้นตามค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงในทุกกรณี รวมถึงให้ชดใช้เงินคืนภายในหนึ่งเดือนจากวันที่เจ้าของที่ดินแจ้งเรื่องขายที่ดินหรือผู้เช่าทราบข่าว โดยไม่สามารถร้องเรียนหรืออุทรณ์ได้

ข้อ 7. ผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้ทราบข้อความตามสัญญานี้ตลอดแล้วเพื่อเป็นหลักฐานจึงได้ลงลายมือชื่อให้ไว้เป็นสำคัญ

นี่หละคะ

จึงรบกวนเรียนปรึกษาอาจารย์มีชัยด้วยค่ะ

กราบขอบพระคุณค่ะ

พรนิพนธ์

ถ้าจะฟ้องนอกจากฟ้องเรียกค่าเช่าคืน แล้วก็ควรต้องฟ้องเรียกค่าเสียหายที่ลงทุนไปแล้วด้วย  แต่การฟ้องกับการบังคับคดีน่ะเป็นคนละเรื่อง เพราะถ้าเขาไม่มีก็ต้องรอจนกว่าเขาจะมีจึงจะไปยึดทรัพย์สินเขามาขายได้ (มีเวลา ๑๐ ปี) ส่วนค่าขึ้นศาลและค่าทนายความนั้น ถ้าชนะคดีแล้วบางทีศาลก็ให้อีกฝ่ายหนึ่งจ่ายให้บางทีก็ให้เป็นพับไป แต่ถึงศาลจะสั่งให้อีกฝ่ายหนึ่ง ก็ไม่ได้จ่ายตรงตามที่ไปจ้างทนายความ คงสั่งให้จ่ายตามที่ศาลเห็นสมควรเท่านั้น