อยากเรียนถามอาจารย์เรื่อง สัญญาเช่าที่ดินเกินกว่า 3 ปีดังนี้ค่ะ

1.  หากชื่อบริษัทที่เป็นคู่สัญญากับเรา มีการสะกดตัวการันต์ผิดไป เช่น จาก ล์ เป็น ย์ จะมีผลอย่างไรหรือไม่ค่ะ

2.  อายุของคู่สัญญาถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาหรือไม่ค่ะ

3.   เวลาเซ็นสัญญา ที่ต้องให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย เซ็นทุกแผ่นของสัญญา นั้น ควรต้องเซ็นทั้ง สี่มุมเลยจริงหรือไม่ค่ะ

4.   การลงนามของคู่สัญญาในสัญญา หากคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายไม่ได้นัดมาลงนามพร้อมหน้ากัน แต่ให้ฝ่ายหนึ่งเซ็นก่อนค่อยนำมาให้อีกฝ่ายเซ็น มีผลอย่างไรหรือไม่ค่ะ ทั้งต่อสัญญา และพยานที่ต้องลงนามในสัญญา

5.    อยากทราบว่า ถ้าหากมีการทำสัญญา ต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินก่อนหมดสัญญาเดิม 1-2 ปี เเล้วค่อยไปจดทะเบียนตอนที่สัญญาเดิมหมดอายุ ทำได้หรือไม่ค่ะ แล้วถ้าหากสัญญาเดิมหมดอายุแล้วจำเป็นหรือไม่ค่ะที่ต้องรีบไปจดทะเบียนเลย

6.      อยากทราบว่ากรณี ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าทางฝ่ายผู้เช่าประสงค์ที่จะเช่าที่ดินต่อ มาขอต่อสัญญา เเต่ว่าทางฝ่ายผู้เช่าขอเปลี่ยน บริษัทที่เป็นคู่สัญญาเป็นอีกบริษัทหนึ่ง ซึ่งเค้าบอกว่าเป็นบริษัทในเครือเดียวกัน  แล้วถ้าหากในสัญญาเดิมมีเงื่อนไขว่าถ้าครบกำหนดอายุสัญญาเช่าเเล้ว ผู้ให้เช่าจะต้องพิจารณาให้ผู้เช่ามีสิทธิต่ออายุการเช่าหรือทำสัญญาเช่าใหม่ก่อนผู้เช่ารายอื่น คือจะมีผลอย่างไรหรือไม่ค่ะ ถ้าหากเค้าไม่ได้เป็นบริษัทในเครือกันจริงๆ เเละเราจะสามารถตรวจสอบได้หรือไม่ ว่าเป็นบริษัทในเครือเดียวกันจริงหรือไม่  คือเราควรแจ้งไปยังบริษัทเดิมให้เค้าแสดงความประสงค์มาว่าจะไม่เช่าต่อ หรือ ให้เค้าเขียนเป็นหนังสือว่าสองบริษัทนี้เป็นบริษัทในเครือเดียวกันแล้วบริษัทเดิมไม่ประสงค์ต่อสัญญาแต่โอนสิทธิการต่อสัญญาให้บริษัทใหม่นี้เช่าต่อ ค่ะ

7.      จากข้อ 6 ข้างต้นค่ะ คือว่าถ้าการผิดสัญญา ข้อที่บอกถ้าครบกำหนดอายุสัญญาเช่าเเล้ว ผู้ให้เช่าจะต้องพิจารณาให้ผู้เช่ามีสิทธิต่ออายุการเช่าหรือทำสัญญาเช่าใหม่ก่อนผู้เช่ารายอื่น นั้น จะมีผลอย่างไรหรือไม่ค่ะ

8.     อยากทราบว่า เราจะรู้ได้อย่างไรค่ะ ว่าผู้ที่ลงนามเป็นผู้มีอำนาจทำการแทนบริษัท

                                                                           ขอบพระคุณมากค่ะ

1. ถ้าไม่ผิดถึงขนาดที่ทำให้กลายเป็นคนละคน ก็คงไม่เป็นไร เพราะถ้าผู้มีอำนาจลงลายมือชื่อได้ลงลายมือชื่อในสัญญานั้น ก็เท่ากับยอมรับ

2. ขึ้นอยู่กับว่าเป็นสัญญาอะไร บางอย่าง อายุก็สำคัญ เช่น จะทำสัญญาส่งไปประกวดนางงามโลก หรือส่งไปวิ่งมาราธอน แต่ถ้าเป็นการซื้อขายของทั่ว ๆ ไป หากคู่สัญญาบรรลุนิติภาวะแล้ว จะอายุเท่าไรก็ไม่สำคัญ เว้นแต่อายุ 130 จนหลงแล้ว ก็อาจเป็นเรื่องได้

3. เซ็นพอให้รู้ว่าแต่ละแผ่นได้ผ่านการตรวจสอบและรับรองจากคู่สัญญาแล้ว จะเซ็นมุมเดียว หรือหลายมุมก็สุดแต่ความขยัน

4. ไม่มีผลอะไร

5. การทำสัญญาเช่าไม่เกิน ๓ ปี ไม่ต้องจดทะเบียนก็ได้ ถ้าเกิน ๓ ปี จึงจะต้องจดทะเบียน ตราบใดที่ยังไม่ได้จดทะเบียน จะทำสัญญาเช่ากันกี่ปี ก็ใช้บังคับได้เพียง๓ ปี

6. เมื่อคุณเป็นผู้ให้เช่า จะให้ใครเช่าก็ย่อมทำได้ แต่เมื่อมีเงื่อนไขกันอยู่ว่าคุณจะต้องให้เขาเช่าก่อน เมื่อเขาต้องการเปลี่ยนบริษัทผู้เช่า โดยอ้างว่าเป็นบริษัทในเครือ ก็ให้เขาทำหนังสือแจ้งมาว่า ในการใช้สิทธินั้นเขาประสงค์จะให้ทำสัญญารายใหม่กับบริษัทในเครื่อ (ให้ระบุชื่อมาให้ชัดเจน) และถ้าคุณอยากให้เขาเช่า ก็ให้เช่าไป เก็บหนังสือของเขาใส่กรอบไว้ให้ดีก็แล้วกัน

7. ก็เมื่อคุณให้เขาเช่าตามที่เขาขอมาแล้ว ก็ไม่มีปัญหาอะไร

8. ก็ให้เขาแนบหนังสือบริคณห์สนธิและข้อบังคับที่ระบุผู้มีอำนาจลงนามแทนบริษัทมาด้วย