เรียนท่านอาจารย์มีชัย

ทางโครงการคอนโดบริษัทนึง ได้มีข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งมีบางข้อไม่เป็นไปตาม อช 22 ค่ะ เป็นดังนี้

ข้อ 1บริษัทกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ : "ผู้จะขายรับรองว่าจะดำเนินโครงการอาคารชุดให้กับผู้จะซื้อภายในวันที่ .30 มิย 59.........ในกรณีห้องชุดแล้วเสร็จก่อนกำหนด ผู้จะซื้อจะต้องรับโอนกรรมสิทธิ์โดยพลัน ทั้งนี้ ผู้จะขายจะแจ้งกำหนดวันจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้ผู้จะซื้อทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30วัน"

ในขณะที่ อช 22 มีกำหนดว่า "ผู้จะซื้อจะรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดต่อเมื่อผู้จะขายได้ก่อสร้างอาคารและห้องชุดครบถ้วนตามสัญญาแล้ว" (สัญญาบริษัทไม่มีข้อความนี้ค่ะ)

จากกรณีนี้ บริษัทไม่สามารถกำหนดให้เราโอนกรรมสิทธิโดยพลันใช่ไหมค่ะ เพราะเรายังไม่ได้ตรวจรับว่าห้องชุดเป็นไปตามสัญญา ถ้าเราเซ็นไปก็เท่ากับยอมรับว่าต้องรีบโอนทันทีใช่ไหมค่ะ

ข้อ 2 บริษัทกำหนดว่า "ผู้จะซื้อตกลงว่าจะไม่โอนสิทธิตามสัญญานี้ให้กับบุคคลอื่น ภายในรยะเวลา 15 เดือนนับจากวันจองซื้อ เว้นแต่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ขายก่อน และต้องเสีค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนชื่อในเอกสาร 30000บาท/ครั้ง

แต่ใน อช 22 ผู้จะซื้อมีสิทธิโอนและผู้ขายตกลงจะไม่เรียกร้องค่าใช้จ่ายใด ๆ เพิ่มขึ้น บริษัทไม่สามารถมีข้อนี้ใช่ไหมค่ะ

ข้อ 3 ถ้าไม่ได้มีกำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายว่าผู้จะขายจะไม่คืนเงินในกรณีกู้ไม่ผ่าน เราจะได้เงินคืนไหมค่ะ กรณีกู้ไม่ผ่าน (ในสัญญากำหนดแค่ว่า ถ้ากู้ไม่ผ่านเพราะเอกสารเป็นเท็จจะไม่คืนเงิน) และจะได้เงินในส่วนใดคืนบ้างค่ะ

ข้อ 4 เมื่อเราเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย เราจะเปลี่ยนสถานะจากผู้จองมาเป็นผู้จะซื้อใช่ไหมค่ะ และข้อความในบันทึกแนบท้ายใบจองชุดที่ (ระบุไว้ก่อนมีสัญญาจะซื้อจะขายออกมาว่าเป็นเงื่อนไขในการทำสัญญาจะซื้อจะขายและการจองเพิ่มเติม)ระบุไว้ว่า กรณีผู้จองไม่สามารถกู้เงิน ถือเป็นการผิดข้อตกลงและสงวนสิทธิ์ยกเลิกการจองและริบเงินที่ชำระมาแล้วทั้งหมด ข้อความนี้ไม่เป็นการผูกพันแล้วใช่ไหมค่ะ เพราะเรามีการเปลี่ยนสถานะเป็นผู้จะซื้อ

ข้อ 5 ผู้จะซื้อสามารถขอให้บริษัทแก้ไขในส่วนของข้อ 1 และข้อ 2 ให้เป็นไปตาม อช 22 ได้ไหมค่ะ และถ้าบริษัทไม่ทำตามเรามีสิทธิ์ไม่เซ็นไหมค่ะ หรือว่าถ้าจำเป็นต้องเซ็นจะมีผลอย่างไรบ้างค่ะ ต้องดำเนินการขั้นตอนใดบ้างค่ะ

ข้อ 6 กรณีเกิดอัคคีภัยทั้งตึก ปกติทางโครงการต้องรับผิดชอบและจ่ายค่าเสียหายให้เจ้าของคอนโดใช่ไหมค่ะ ข้อนี้ควรมีกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายไหมค่ะ

ขอความอนุเคราะห์อาจารย์ช่วยแนะนำด้วยค่ะ ขอบพระคุณอาจารย์มาก ๆ ค่ะ เงินที่จ่ายไปคือ ค่าจอง ค่าทำสัญญา (จ่ายวันจองพร้อมค่าจองและเงินดาวน์สองงวด) เงินดาวน์ 3 งวด