การตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน
กราบเรียน คุณมีชัย ฤชุพันธ์
ข้าพเจ้ามีคำถามในเรื่องของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตาม พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 โดยขออนุญาตเล่ารายละเอียดคร่าวๆ ดังต่อไปนี้นะคะ ข้าพเจ้าได้ซื้อบ้านและทางผู้จัดสรรที่ดินได้ส่งจดหมายจากบริษัทฯ เชิญลูกบ้านประชุมใหญ่ในการเลือกจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านฯ โดยมีการประชุมในวันที่ 28 พฤษภาคม 2559 และมติที่ประชุมเป็นเอกฉันท์ ในการให้จัดตั้งนิติบุคคลฯ ทางผู้จัดสรรที่ดิน ส่งจดหมายถึงกรมที่ดิน จ.นนทบุรี เพื่อให้ดำเนินการตรวจสอบสาธารณูปโภคของโครงการ ในวันที่ 10 กันยายน 2559 และทางกรมที่ดินฯ ส่งคณะกรรมการเข้ามาดำเนินการตรวจสาธารณูปโภคที่หมู่บ้าน ในเดือนพฤศจิกายนปีเดียวกัน แต่ไม่ผ่าน เนื่องจากสาธารณูปโภคของโครงการไม่ได้อยู่ในสภาพที่จะผ่านได้ โดยคณะกรรมการได้มีคำสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการซ่อมแซมปรับปรุงให้เรียบร้อย แล้วจะเข้ามาตรวจอีกครั้ง แต่ทางผู้จัดสรรที่ดินก็ไม่ได้เข้ามาดำเนินการซ่อมแซมแต่อย่างใดจนถึงวันนี้ค่ะ นอกจากนั้นผู้จัดสรรยังส่งจดหมาย "แจ้งกำหนดการสิ้นสุดวันรับผิดชอบ กิจกรรม บริหารการจัดการหมู่บ้านจัดสรร มาถึงลูกบ้าน โดยขอสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2559 ทั้งๆที่ยังไม่สามารถจัตตั้งนิติบุคคลตามกฎหมายได้ค่ะ ปัจจุบันทางลูกบ้านได้ช่วยกันคัดเลือกจิตอาสา ขึ้นมาทำหน้าที่แทนผู้จัดสรรในการเก็บเงินค่าส่วนกลางและนำมาใช้จ่ายในส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพื่อให้หมู่บ้านดำเนินไปได้ตามปกติ และติดต่อกับผู้จัดสรรที่ดินให้มาซ่อมแซมสาธารณูปโภคให้เรียบร้อย จะได้ดำเนินการยื่นจัดตั้งนิติบุคคลที่ถูกต้องตามกฎหมายต่อไป แต่จนถึงวันนี้ทางผู้จัดสรรก็ยังไม่ได้เข้ามาดำเนินการแก้ไขสาธารณูปโภคเลยค่ะ รบกวนสอบถามอาจารย์เป็นข้อๆดังต่อไปนี้นะคะ 1.ทางลูกบ้านได้รับหนังสือแจ้งกำหนดการสิ้นสุดวันรับผิดชอบการจัดการสาธารณูปโภค จากผู้จัดสรรว่าจะรับผิดชอบสาธารณูปโภคจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2559 (แต่เท่าที่ทราบกฎหมายใหม่ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หากยังจัดตั้งนิติบุคคลยังไม่ได้ ทางผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องรับผิดชอบต่อไป) ผู้ซื้อที่ดินจะดำเนินการแก้ไขอย่างไรค่ะ 2.ข้าพเจ้าได้เคยเข้าร่วมสัมมนาในหัวข้อ การจัดตั้งนิติบุคคล กับกรมที่ดิน ทางท่านวิทยากรแจ้งว่า คำว่า "สาธารณูปโภค" ของแต่ละโครงการจะไม่เหมือนกัน เพราะฉะนั้นการที่ทางคณะกรรมการจะมาตรวจสาธารณูปโภค คณะกรรมการจะยึึดตรวจสอบสาธารณูปโภคของโครงการจากสิ่งใด ผู้จัดสรรที่ดินสามารถซ่อมแซมเพียงบางส่วนได้หรือไม่ค่ะ 3.หมู่บ้านของข้าพเจ้าเป็นบ้านเดี่ยว และกำแพงด้านหนึ่งอยู่ติดกับทาวเฮ้าส์อีกหมู่บ้านนึง ตามกฎหมายแล้ว การทำรั้วของบ้านเดี่ยวทางผู้จัดสรรต้องสร้างกำแพงใหม่หรือสามารถใช้ร่วมกับกำแพงของบ้านทาวเฮ้าส์ได้ค่ะ หากต้องสร้างกำแพงเป็นของตัวเองแต่ผู้จัดสรรไม่ได้ทำตามกฎหมายที่ถูกต้อง หากกำแพงถล่มจะเป็นความรับผิดชอบของใครระหว่างบ้านเดี่ยว กับทาวเฮ้าส์ และหากคณะกรรมการมาตรวจสาธารณูปโภค ถ้าไม่มีรั้วนี้จะผ่านหรือเปล่าคะ หากไม่ผ่านแต่ทางลูกบ้านต้องการจัดตั้งนิติบุคคลฯ เราสามารถดำเนินการแก้ปัญหาไปทางไหนได้บ้างคะ 4.การจ่ายค่าส่วนกลางตามกฎหมาย ต้องจ่ายเป็น ตารางวา แต่เมื่อทางผู้จัดสรร ส่งจดหมายขอสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2559 เพื่อให้การจ่ายเงินค่าไฟฟ้า ค่าประปา ค่า รปภ. ค่าขยะ ในส่วนกลาง ฯลฯ ยังคงมีอยู่ ทางลูกบ้านจึงมีการประชุมเลือกจิตอาสาขึ้นมาเก็บเงินและจ่ายเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าว แต่เก็บเป็นจำนวนเงินเท่ากันไปก่อน เพราะไม่รู้ว่าต้องเก็บบ้านละเท่าไหร่ ดังนั้น หากข้าพเจ้าสมมติว่าทางผู้จัดสรรได้เข้ามาดำเนินการแก้ไขสาธารณูปโภค และคณะกรรมการได้มาตรวจแล้วผ่าน สามารถดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลได้สำเร็จ วันที่ 31 ธันวาคม 2560 ทางนิติบุคคลฯ จะนับเอาวันไหนเป็นวันเริ่ม เพราะทางผู้จัดสรรฯ ไม่ได้เก็บค่าส่วนกลาง ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2560 เป็นเงินที่ลูกบ้านจ่ายเท่าๆ กัน จนถึง 31 ธันวาคม 2560 หากในช่วง 1 ปีนี้ มีบางบ้านที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง เมื่อจัดตั้งนิติบุคคตามกฎหมายได้เรียบร้อยแล้ว นิติบุคคลฯ สามารถชี้แจงให้ลูกบ้านที่ไม่เคยจ่ายค่าส่วนกลางเลย มาจ่ายย้อนหลังตั้งแต่ที่ผู้จัดสรรส่งจดหมายขอสิ้นสุดได้หรือไม่ (1 มกราคม 2560-ปัจจุบัน) หรืออาจารย์เห็นว่าควรดำเนินการแก้ไขอย่างไรค่ะ ด้วยความเคารพอย่างสูง
รุ้งทิวา
| 
